头部物业遭遇“提灯定损”

在房屋租客退租时“提灯定损”，

非常奇葩；

但在物业公司退场时“提灯定损”，

却普遍存在。

在业主主导的物业服务存量市场背景下，

物业同行之间的“提灯定损”式

承接查验将越来越多，

值得行业高度关注。

开发商主导的增量市场查验：

“闭眼承接”

早在2010年，住建部就印发了《物业承接查验办法》，规定前期物业服务合同应当包含物业承接查验的内容；建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

《物业承接查验办法》还对承接查验的项目应当具备的条件（第十一条），开发商应当向物业公司移交的资料（第十四条），要进行现场检查和验收的共用部位、共用设施设备（第十六条）等内容，进行了明确规定。

《物业承接查验协议》作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

但是，在房地产业飞速发展的20余年黄金时期，是由开发商主导的物业管理增量市场，物业公司作为开发商的子公司，一家人“闭眼承接”，既损害了业主利益，遗留问题导致业主频频维权，又给自己带来了风险。

物业公司不依照规定履行承接查验手续，普遍走过场，例如在没有要求开发商补齐消防器材和设施的情况下，就接收了消防设施明细表，为后续责任认定，埋下了隐患。

业主主导的存量市场查验：

“提灯定损”

如今，物业管理市场由开发商主导的增量市场，变成了业主主导的存量市场，在业委会的组织下，业主大会可以自主选聘物业公司，物业公司也有权利自动撤场。

换物业公司的小区，都是业委会核心成员和物业公司产生极大矛盾的小区。

2024年3月，某头部物业公司撤出苏州市工业园区某小区。

2024年3月29日至4月7日，现物业公司接受该小区业委会的委托，对小区进行了承接查验，专业团队历时10天，查验地非常严格。

4月14日，业委会发布《公共区域承接查验结果报告》。报告显示，公共区域检查出2742条问题缺陷，其中严重、重大缺陷占比34.1%。

↑承接查验报告中列举的典型问题照片（电梯）

业委会为了追究前物业公司的责任，新物业公司为了划清责任边界，会把开发商遗留问题（如土建）、业主们不肯出钱维修更换的共用部位、共用设施设备（如消防系统），甚至自然老化、正常磨损（如电梯钢丝绳老化）的情况，都算在前物业公司账上，堪称“提灯定损”式承接查验。

“提灯定损”式承接查验和“闭眼承接”自家开发商楼盘相比，走向了两个极端。

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